自2018年开始实行“全域限购”政策至今，正在建设中的海南自贸港的楼市，已经发生了深刻的变化。如今，海南省会城市海口已对楼市政策进行调整。

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寒冬之下，海南人甚至穿起了羽绒服，嘴里不停地喊冷。但这正是海南旅游业热火朝天的时候。随着岛外人流的涌入，海口在2023年12月突然为“史上最严”的限购政策“松绑”：省外户籍在非限购区购房，缴纳社保的年限从5年降至2年。

此外，政策还包括允许企业购房，多孩家庭可以多买一套商品住房、商品住房的限售年限由5年改为2年等。

海口楼市政策放松的背景是超过18个月的新房去化周期，以及房价连续八个月下跌。值得注意的是，政策出台一个月后，海口新房成交量并没有明显的波动，二手房市场上，虽然看房的意向客户变多了，但是成交周期拉长了。海口楼市似乎在等风来。

紧接着，2024年1月28日，海口再次推出“新政”——《海口市住房和城乡建设局关于优化人才购房政策的通知》。通知侧重点落足于“人才购房”，“让人才引得进、留得住、用得好，服务海南自由贸易港建设。”

“海口最近出台的政策，从目前来看，对楼市的影响未有明显变化，至少我到现在没有因此而多卖出几套房。”1月30日，在海口等海南多地从事房地产中介业务多年的陈建国在接受第一财经记者采访时说，在海口，“一手房，好的地段涨一点点。但二手房大部分处于普跌状态”。

最早的“炒地皮”的兴衰

海南省位于中国最南端，北以琼州海峡为界，与广东省相望，西临北部湾，与越南相望。因为特殊的地理环境，古时候，海南岛是被贬官员的流放之地，海南岛的崖州与湖北十堰的房县、广东潮州、黑龙江宁安市的宁古塔并称为“四大流放地”，比较为人熟知的是，大文豪苏轼第三次被贬之地海南岛儋州。

因为远离中原大地，海南的经济底子相对比较薄，在1989年以前，海口市连红绿灯都没有。不过，从房地产的角度来看，海南已经有三十多年的历史，房地产市场化的开启时间并不比深圳晚多少。三十多年间，海南的房价也经历了三次大幅上涨。

海南房地产市场正式开始是在1988年之后。彼时，海南岛正式脱离广东省，设立海南省和海南经济特区，海南省成为全国面积最大的经济特区。再加上1992年中央提出加快住房制度改革的步伐，在此背景下，海南建省和特区效应得到释放，不少人纷纷涌向海南房地产市场淘金。

根据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南省商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年就猛增至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰，三年时间，房价就增长了四倍。

土地市场上，海南开启了一种“击鼓传花”炒地皮的游戏。根据《房地产周期》描述，一些房子还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手，高峰时期，总人数不过655.8万的海南出现了两万多家房地产公司，平均每300个人就有一家房地产公司，海口市的地价也由1991年的几十万元/亩，一路狂飙至600万元/亩左右。也正是这一时期，包括冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、王启富、刘军在内的“万通六君子”在海南挖到了“人生第一桶金”。

广为人知的是，海南土著冼笃信当时出让了一块土地，立马赚了10多倍。炒地皮一度让他成为海南首富，并在1994年 《福布斯》杂志中国富豪排行榜中位居第三。

海南房地产市场高热之下，1993年，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，要求严格控制信货总规模，提高存贷利率和国债利率，限期收回违章拆借资金，削减基建投资等，这些政策一针见血的戳破了海南楼市的泡沫。

随着海南房地产泡沫破裂，众多把资金压在房地产上的信托投资公司也出现经营困难，1995年，为了让多家信托公司摆脱困境，海南发展银行成立。不过，三年时间不到，海南发展银行也没能渡过难关，因为出现挤兑风波，成为了我国第一家破产的银行。

据悉，当时海南全省的“烂尾楼”总面积达1631万平方米，其中海口和三亚成为“烂尾楼”重灾区，分别有179宗和120宗“烂尾楼”工程，烂尾楼一度与天涯、海角并称为海南的三大景观。

此后几年间，海南楼市开启了烂尾楼处置阶段，海南房价也随之下跌，至2002年的1789元/平方米。

一道“最严限购令”

2010年，海南房价真正迎来第二次大幅上涨。当年年初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式发布，建设“海南国际旅游岛"上升为国家战略，海南正式启动国际旅游岛建设。2011年4月，首个离岛免税购物中心在三亚开业，海南也成为了全球继日本冲绳岛、韩国济州岛和我国的马祖、金门之后，第四个实施离岛免税政策的区域。

政策推动下，海南省的游客大增。据悉，仅2010年，海南省的旅游总收入就达到了257.63亿元，同比增长22%。2011年，海南省的旅游总收入为324亿元，同比增长26%。与此同时，海南楼市迅速升温。

据当时媒体报道，2010年，海口、三亚房价同比涨幅领跑全国。海南商品房销售面积854.73万平方米，同比增长52.3%，商品房销售额746.61亿元，增速达112.4%，销售均价为8735元/平方米，较2009年的6261元/平方米增长近40%。与此同时，也可以看出，2010年海口的房价与1993年海南省的房价相差不大，对比之下，也越发凸显出上世纪九十年代海南房地产市场的疯狂。

2010年之后的几年，海南楼市销售正旺。“2010年开春，首先登台的竟是‘房地产炒作风暴’，圈地四处成风，地价房价一夜飙升，令人目瞪口呆！”原海南省处理积压房地产工作小组办公室专职副主任、原海南省政府办公厅副秘书长林克昌此前在接受第一财经记者采访时回忆。

2010年，海南首个人工岛三亚凤凰岛建成，首期700套房源当天秒光，最火爆时卖出15万元/平方米的天价。

此后，2013年，碧桂园金沙滩首期开盘，销售金额就超过12亿元，刷新海南首期单月销售记录；2015年海花岛项目首期开盘，开盘当天到场的认筹人数达10万人，当天销售金额达122亿元。

海南房价第三次大幅上涨是2017年。安居客数据显示，2016年，海口的房价均价还普遍处于7600元/平方米以下，但是在2017年，海口市的房价一路上涨，到2017年12月已经达1.2万元/平方米。

对于2017年房价的大幅上涨，有观点认为，与2016年年底海南省政府为了消化库存而出台的“双限政策”有关，即限制土地供应、限制项目开发。另外，还与2016年底关于“海南要建设跨海大桥”、“海南国际旅游岛要封岛”、“海南开放博彩业”等传闻的炒作有关。

为了对冲房价快速上涨，海南省开启了楼市限购政策。2017年4月开始，海口、三亚、琼海等城市纷纷发布限购令，非海南省户籍居民家庭需提供在海南省连续1年或者2年以上社保缴纳证明才能购买首套房。

2018年4月14日，《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（下称《意见》）发布，明确“赋予海南经济特区改革开放新使命，建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港……打造实践中国特色社会主义的生动范例”。海南房地产市场的关注度急剧上升。

但这一次，海南开始吸取了以往政策利好下带来的“大起大落”的教训。2019年1月12日，在海南省人民政府企业家咨询会议第一次全体会议上，时任海南省省长的沈晓明指出了制约海南长远发展的“三大痛点”，其中一个便是“房地产一业独大”。

林克昌当时向第一财经记者表示，海南的未来，“不能靠炒作房地产来支撑”。海南省政府相关部门一位工作人员则进一步向记者表示：“这已经成为海南自贸港建设过程中的共识。”

海南需要“以全新的姿态，面向世界”。多名受访者向记者表示，海南再也不能错失建设自贸港这个“天大的机遇”了。

根据《意见》，海南要“建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落”。

随之而来的是楼市限购政策的加码——想要在海口、三亚、琼海三个城市的限购区内购房，个人所得税或社会保险缴纳证明需要累计在60个月及以上。尽管有限购政策悬在头顶，2018年海口房价依旧延续了上升态势，在当年的8月达到1.6万元/平方米的高峰。

2021年9月，海口市再次对楼市政策打补丁，发布《关于调整我市购房政策和人才落户政策的通知》，开始取消限购区与非限购区，实行全域限购——海南外省户籍，如果也不属于人才，社保或个税缴纳需满60个月及以上，才可以在海口购买1套住房。海口迎来史上最严限购令。

“当时，大家都觉得，这一次是来真的了。”陈建国回忆说。

松绑后的市场

随着2021年楼市政策的全面收紧，海南房地产市场的温度也随之降下来。中指研究院统计的数据显示，2023年前10个月，海口市的新建商品住宅共成交29616套，较2022年同期的32249套下降了8%。

价格方面，国家统计局的数据显示，2023年4月以来，海口市二手房价格已经连续八个月下跌。安居客统计的数据显示，2024年1月，海口市二手房的挂牌均价为1.57万元/平方米，较2022年2月的高点1.85万元/平方米下降了15%。

与此同时，海口楼市的库存也逐渐上升至高位。易居研究院统计的数据显示，2022年10月以来，海口市的新房去化周期一直大于18个月，截至2023年12月，海口市的新房去化周期为21.3个月，远高于12～14个月的正常值。

高库存之下，海口开始松绑最严限购令。2023年12月20日，海口市政府官方公众号“海口发布”发文称，省外户籍人员提供2年以上社保或个税证明可在非限购区域购买一套住房，这与此前要求至少5年社保或个税相比，购房门者在非限购区域内购房的门槛降低。

此外，“海口发布”还提及，在海南注册的总部企业，其未落户的员工，符合引进人才条件的，可购买一套住房；符合条件的企事业单位、社会组织及个体工商户可购买住房；个人或单位购买商业办公用房，可按项目规划设计方案户型购买，不再限制最小面积；离异人士购房，按离婚后各方实际拥有的住房套数计算。

房地产研究机构海南锦诚海岛认为，此次政策优化调整，将有利于满足重点企业及引进人才的刚性住房需求，有利于重点产业发展，有利于促进海口市房地产市场平稳健康发展。中指研究院陈文静认为，本次海口对限购政策进行优化，有利于释放更多购房需求，进一步修复当地市场预期，巩固当前市场修复态势。

此后的2024年1月上旬，有媒体报道称，海口再次优化房地产政策，包括居民家庭购买的商品住房，在购房合同备案满2年并取得不动产权证后可转让，此前是需要满五年才可以转让；多孩家庭购买商品住房的，可在现行政策允许购买套数的基础上增加一套。尽管官方网站上并没有公布上述政策，但是海口当地的房产中介对第一财经表示，该政策已经在开始执行。

不过，尽管楼市政策有所放松，但从成交情况来看，政策的影响并不明显。根据“至理数据”监测的数据，1月9日后的两周，海口新建商品住宅的成交量共438套，而1月9日前两周，成交量共558套。

海口当地的房产中介也没有感受到政策带来的成交量上涨，他对第一财经表示，新政之后，非限购区的购房社保年限减少了，能释放一部分购房需求，但另一方面，限售年限从5年变为两年，市场上的挂牌的房源也变多了。“看房的意向客户是多了，但是成交周期拉长了。”该房产中介说。

对于海口房地产市场来说，限购、限售政策的放松，似乎还没有带来太大的波澜。

在今年1月底召开的在海南省政协八届二次会议上，陈小萍、姚玮等海南省政协委员向大会提出了“进一步优化调整楼市调控政策”、“放宽海南楼市调控政策”等提案。他们认为海南楼市存在一些亟待解决的其他问题。比如，受调控政策等因素影响，海南楼市整体仍显低迷，市场主体信心不足。

陈小萍建议，在构筑与自贸港建设相适应的住房保障体系的大前提下，个别高端商品住宅应取消或优化限购、限价等政策，允许岛外高消费群体购买。

1月30日，来自内蒙古的王先生告诉第一财经记者，他最近在海口看房，打算通过“人才购房”的方式给父母买一套作为过冬之用，但看来看去，他决定再等等。理由是：“和他一样看房的人目前并不多，有购买意愿的更少。”

陈建国则告诉记者，前几天有一个来自黑龙江的客户联系他，说过几天就来海南找他看房子，但昨天已经把“我从微信上删除了”。“感觉大家还在观望。”他说。

在客户的观望中，陈建国已经做起了副业：卖干鱼。

（文中陈建国为化名）

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张慧敏

林春挺

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